februari 1, 2020

Preventief onderhoud

Onderhoudsvormen

Een veelgebruikte definitie van onderhoud is: “Onderhoud dient om de oorspronkelijke functie van een gebouw en de technische prestaties van zijn onderdelen te handhaven. In het kort: met onderhoud proberen we verval van een gebouw te vermijden.” Dit kun je organiseren met reactief, proactief en additief onderhoud. Maar met welke onderhoudsvorm stuur je optimaal op doelstellingen?

Onderhoudscategorieën vastgoedbeheer

Onderhoud aan vastgoed en installaties kan worden gecategoriseerd in 3 hoofdcategorieën: reactief, proactief en additief onderhoud. Deze zijn weer onder te verdelen in subcategorieën. In de onderstaande tabel beschrijven we kort de soorten onderhoud en hun betekenis.

In de werktuigbouw worden ook nog onderstaande definities gehanteerd:

Gebruiksafhankelijk onderhoud (GAO). O.b.v. gebruiksuren/tellerstanden of periodiek.
Toestandsafhankelijk onderhoud (TAO). O.b.v. inspectie of meting van kritieke parameters.
Defect afhankelijk onderhoud (DAO). Naar aanleiding van een defect of storing.

Optimaal sturen

Met welke onderhoudsvorm stuur je optimaal op de vastgoeddoelstellingen, zoals een hoge bezettingsgraad, tevreden gebruikers, lage kosten en een veilige omgeving? Hieronder gaan we op een aantal onderhoudsvormen wat verder in.

 Correctief onderhoud

Het herstellen van gebreken die plots optreden wordt correctief onderhoud genoemd. Je kunt ervoor kiezen om geen onderhoud in te plannen, maar te wachten tot een bouw- of installatiedeel begint te falen. Dit zijn signaalgevers die aangeven dat onderhoud noodzakelijk is:

Meldingen
Klachten
Inspecties
Meldingen vanuit een sensor of gebouwbeheersysteem
Toevallige observaties.

Preventief onderhoud

Met preventief onderhoud voorkom je dat bouw- of installatiedelen dusdanig falen dat gebouwgebruikers er overlast van ondervinden of gevaar lopen. Het onderhoud wordt uitgevoerd volgens een bepaald onderhoudsschema waarbij vooral de werking van het onderdeel wordt gecontroleerd of bevorderd. Denk aan het certificeren van transportinstallaties of het bijvullen van olie. Op verschillende momenten kan preventief onderhoud worden ingepland:

Bereiken van vastgestelde uren/tellerstand
Vastgesteld onderhoudsschema (periodiek)
Overschrijden van een grenswaarde
Overschrijden van een vastgestelde conditie.

Planmatig onderhoud

Planmatig onderhoud kun je inrichten met een MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP). Met de MJOP in vastgoedbeheersysteem Condor kan worden gepland wanneer bepaalde onderhoudsactiviteiten uitgevoerd moeten worden. Bron van een MJOP kan een inspectie (NEN2767, BOEI, etc.) zijn. Ook kan op basis van de theoretische levensduur van bouw- en installatiedelen een MJOP worden opgesteld.

Het plannen van de activiteiten in het MJOP kan op verschillende parameters worden gestuurd:

Conditie: de conditie mag bijvoorbeeld niet slechter zijn dan 3
Risico: als een gebrek tot een veiligheidsrisico leidt, dan direct vervangen.

Predictief onderhoud

Je kunt besluiten onderhoud te gaan plannen, voordat een onderdeel gaat falen. Dit noemen we predictief onderhoud. Sensoren kunnen informatie leveren over de prestatie van bouw- en installatiedelen. Wordt het stroomverbruik van een installatie opeens hoger, dan kan dat duiden op het gaan falen van de installatie. Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld een toename van trillingen of hogere CO2-uitstoot.

Additief onderhoud

Met additief onderhoud kun je een gebouw of onderdelen daarvan in functioneel opzicht laten verbeteren. Dit kan worden opgelegd door veranderende regelgeving of maatschappelijke doelstellingen, maar kan ook komen door wijzigende organisatiedoelstelling. Een hulpmiddel om mogelijke functionele verbeteringen aan gebouwen in kaart te brengen is de NEN8021, Waardering gebruiksprestatie van utiliteitsgebouwen. Met een aantal vragen en wegingen kan worden vastgesteld in welk functioneel opzicht een gebouw kan worden verbeterd, maar ook hoe verschillende gebruikers deze verbeteringen zouden waarderen.

Een voorbeeld:

Door een intensiever gebruik van een gebouw is er onvoldoende capaciteit voor verticaal transport. Gebruikers ervaren dit als negatief bij het gebruiken van het gebouw. Als oplossingsrichting kan er worden besloten om een lift bij te plaatsen.