Een vastgoedstrategie hangt samen met het beleid van jouw organisatie. Voor alle organisaties geldt dat strategie en beleid bepalend zijn voor het prioriteren van het onderhoud. Op welke manier vertaal je jouw beleidskeuzes naar het onderhoudsniveau van jouw portefeuille?
Vastgoedstrategie
Vastgoedstrategie leidt tot een specifieke samenstelling in aard en omvang van de vastgoedportefeuille. Dit is voor iedere organisatie anders en hangt samen met het beleid van de organisatie. Moet er bijvoorbeeld een bepaald rendement behaald worden op de verhuur, is er een huisvestingsbehoefte of juist overschot? Welke locaties zijn geschikt? En geldt dit voor de gehele of delen van de portefeuille?
Beleid
De strategie met betrekking tot vastgoed is vaak een afgeleide van het beleid van de organisatie. Voor de ene organisatie is exploitatie van vastgoed het primaire proces, bijvoorbeeld voor een verhuurder, voor de ander is het ondersteunend aan de primaire bedrijfsvoering, bijvoorbeeld voor een kinderopvang organisatie. Dit is bepalend voor de vastgoedstrategie en het daaraan gerelateerde onderhoudsbeleid.
Objectvisie
Is de vastgoedstrategie eenmaal bepaald, dan kan aan ieder object in de portefeuille een beleidslabel worden toegekend. Hiervoor kunnen de labels uit de NTA 8026 worden gebruikt. Dit label geeft de objectvisie op middellange termijn weer.
- Consolideren: door exploiteren, versterken, renderen
- Investeren: renoveren, nieuwbouw, aankoop
- Desinvesteren: slopen, verkopen, leegstand
Onderhoudsniveau
Uit het toegekende beleidslabel in combinatie met de exploitatievorm en de leeftijd van het object kan vervolgens het onderhoudsniveau per object worden bepaald. De mogelijke onderhoudsniveaus verschillen per organisatie. Over het algemeen zullen de onderhoudsniveaus minimaal, basis en plus of vergelijkbaar ingericht worden. Het onderhoudsniveau bepaalt hoe het onderhoud concreet ingevuld wordt en hoe omgegaan wordt met geconstateerde gebreken.
Een voorbeeld: een object met de exploitatievorm “eigendom” met leeftijd <= 10 jaar en een beleidslabel Investeren krijgt onderhoudsniveau Plus. Beleidslabel “Desinvesteren” geeft altijd onderhoudsniveau Minimaal.
BOEI conditiemeting
Hier kan een relatie gelegd worden met de NEN 2767 / BOEI conditiemeting en de gekozen onderhoudsniveaus. Uit het onderhoudsniveau volgt welke conditiescore nog acceptabel is voor de technische staat van een object.
Hierdoor is zowel op objectniveau als over de voorraad heen direct inzichtelijk wat de staat van het vastgoed is.
Risicoaspecten
Om het effect van een geconstateerd gebrek op de prestatie van een object in kaart te brengen wordt gebruik gemaakt van risicoaspecten. Voorbeeld van risicoaspecten zijn:
1 = Veiligheid
2 = Gezondheid
3 = Bruikbaarheid
4 = Energiezuinigheid
5 = Milieu
6 = Maatschappelijk
7 = Technische
De praktijk wijst uit dat het toekennen van het meest dominante aspect aan een geconstateerd gebrek het beste door de inspecteur met kennis van zaken kan worden gedaan. De context van het gebrek, zoals het element, externe omstandigheden en beoogd gebruik, beïnvloeden namelijk deze keuze.
Een voorbeeld: aangroei van mos op een steiger is een veiligheidsrisico, maar hetzelfde gebrek op een meerpaal is een bruikbaarheidsrisico. Als de steiger niet meer gebruikt wordt, kan het zijn dat veiligheid niet meer dominant is, maar het eerder als technisch risico gezien wordt. Is eenmaal het meest dominante aspect vastgelegd bij het geconstateerde gebrek, dan wordt dit vervolgens gebruikt om het onderhoud te prioriteren.
Prioriteren van het onderhoud
Voor ieder onderhoudsniveau kan worden vastgelegd wat de prioriteit voor herstel is voor de verschillende aspecten. Dit wordt de matrix genoemd. Ieder aspect krijgt binnen een onderhoudsniveau een voorgestelde prioriteit en een bandbreedte waarbinnen de inspecteur nog kan afwijken.
Zo wordt ieder gebrek voorzien van een maatregel én een prioriteit. Het vastgoedbeleid is concreet vertaald naar het prioriteren van het onderhoud van de objecten. Over de volgende stap lees je meer in ons artikel over het plannen en budgetteren van dit onderhoud.
Meer informatie
Wil je meer weten over dit onderwerp? Of wil je advies over het bepalen van jouw vastgoedstrategie? Wij praten graag met je verder.
